Главная > Библиотека >  Статьи об оценке > Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Уменьшение и снижение кадастровой стоимости

Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
С нашей помощью кадастровая стоимость будет уменьшена!

Есть ли смысл в снижении?

От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения, квартиры или земельного участка считает, что кадастровая оценка объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ). Делается это для того, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить сумму налога на недвижимость, который собственник вынужден платить ежегодно.

Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывается по новым правилам. В основу расчета закладывается кадастровая стоимость недвижимости, рассчитанная специалистами Росреестра. На практике это означает, что его сумма налога увеличивается, иногда в десятки раз. Начиная с 2016 года, вы уже получите новую сумму в квитанции из налоговой, но, внимание, это будет только 40 % от той, которую нужно будет платить в будущем! Переходный период будет длиться 5 лет и в 2020 вам уже придется заплатить государству все, без всяких скидок.

Можно ли что то сделать для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости и соответственно понизить величину своего налога? ДА! Государство согласно с тем, что методики усредненной экспресс оценки специалистами Росреестра любого объекта недвижимости несовершенны и предоставляет любому собственнику возможность уменьшить кадастровую цену его имущества, а следовательно и снизить базу налогообложения. У любого гражданина появился отличный шанс - съэкономить на налогах. А учитывая цены на московскую недвижимость - это весьма и весьма солидные суммы.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости

Кадастровую цену любого объекта недвижимости вы можете узнать на сайте Росреестра.

Разумеется, чтобы решить нужно ли вам уменьшение кадастровой стоимость недвижимости, тратя на это время и деньги, необходимо знать ее рыночную цену. Самый простой вариант - сравнить цены на похожие объекты в интернете. Но такое сравнение будет недостаточным, т.к.

• очень трудно найти 2 практически одинаковых объекта недвижимости
• увиденные вами цифры не будут рыночной ценой. Это всего лишь сумма, которую владелец хочет получить за свою собственность.
• найденную вами сумму продажи невозможно использовать в дальнейшем, в процедуре снижения кадастровой стоимости.

Для решения вашей ситуации официально и в правовом поле есть только один вариант - заказать оценку объекта недвижимости, обратившись в оценочную компанию. Отчет, который подготовит для вас эксперт-оценщик, будет не только содержать реальную рыночную цену объекта, но и может быть вами использован в дальнейшем, в пакете документов, который необходим для проведения такой процедуры, как снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Более того, этот документ является обязательным при рассмотрении подобных дел в отделениях Росреестрва.

Нужен пересмотр или нет

Далее, каждый собственник должен решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как  пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости? Для этого следует посчитать сумму налога на недвижимость, которую он должен заплатить. Расчета должно быть два:

1. Сумма налога, который берется с кадастровой цены
2. Сумма налога, который получен при использовании рыночной цены

Если полученная величина налога, рассчитанная исходя из рыночной цены, существенно меньше, то вывод однозначен  - кадастровую стоимость следует уменьшать!

Случаи, когда возможно уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Общие случаи:

1. Неверное определение кадастровой стоимости специалистом Росреестра, ее завышение по отношению к рыночной стоимости
2. Технические ошибки при расчетах. Например, неверно указанная площадь недвижимости

Для земельных участков возможны отдельные случаи, которые приводят к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости:

1. Порча плодородного слоя земли или другие дефекты
2. Оформление публичного (безвозмездного) сервитута.
3. Пересмотр целевого использования участка
4. Другие обстоятельства, влекущие изменения рыночной цены участка земли

В любом случае владельцу потребуется доказать факт неверного определения цены объекта Росреестром, т.е. пройти процедуру уменьшения кадастровой стоимости.

Процедура снижения кадастровой стоимости

Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже. Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение - отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один - идти в суд. При этом частное лицо  обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд. Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.

Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.

По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.

Документы, необходимые для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Для комиссии Росреестра необходимо подготовить:

• Заявление с мотивированной причиной о пересмотре и снижении кадастровой стоимости. При подаче заявления при себе необходимо иметь удостоверение личности 
• Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
• Справку о кадастровой стоимости. Последнюю можно получить в филиале ФГБУ "Росреестр".
• Если причина обращения в комиссию - недостоверная информация о недвижимости, то нужен документ, подтверждающий это.
• Если причина обращения в комиссию — расхождение кадастровой и рыночной оценки, то нужно представить отчет об оценке заказанный в независимой оценочной компании. При этом, если рыночная и кадастровая стоимость недвижимости отличаются более чем на 30 %, владельцу потребуется еще и экспертное заключение о том, что отчет оценщика выполнен верно. Для это следует обратиться в СРО, в которую входит выбранная вами оценочная компания. Если вы заказываете отчет у нас, то и заключение СРО мы также вам предоставим.

Для суда необходимо подготовить :

• Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
• Документы, подтверждающие иную рыночную цену объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке.
• Решение комиссии Росреестра с мотивированным отказом пересмотра.
• Другие документы (доказательства) при наличии
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Копия искового заявления для ответчика.

Наша оценочная компания имеет значительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. Звоните, мы поможем!