страницу в закладки
|
Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Как снизить кадастровую стоимость недвижимости
Уменьшение и снижение кадастровой стоимостиМы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
|
Стоимость работ "под ключ"* | Оценочные услуги | |
Предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимости | Бесплатно | Бесплатно |
Жилой дом | от 75 000 | от 12 000 5-7 р.д. |
Земельный участок (ИЖС, СНТ) | от 75 000 | 8 500 5 р.д. |
Земельный участок для коммерческого использования | от 85 000 | от 30 000 5-7 р.д. |
Квартира | от 50 000 | от 5 500 3-4 р.д. |
Коммерческая недвижимость (здания, помещения) | от 75 000 | от 30 000 5-7 р.д. |
Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п. | от 85 000 | от 10 000 5-7 р.д. |
* Стоимость услуг "под ключ" включает в себя полное ведение Вашего дела, начиная с определения потенциальной возможности снижения кадастровой стоимости и заканчивая внесением записи в Росреестр о присвоении сниженной кадастровой стоимости.

Есть ли смысл в снижении?
От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения, квартиры или земельного участка считает, что кадастровая оценка объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ). Делается это для того, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить сумму налога на недвижимость, который собственник вынужден платить ежегодно.
Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывается по новым правилам. В основу расчета закладывается кадастровая стоимость недвижимости, рассчитанная специалистами Росреестра. На практике это означает, что его сумма налога увеличивается, иногда в десятки раз. Начиная с 2016 года, вы уже получите новую сумму в квитанции из налоговой, но, внимание, это будет только 40 % от той, которую нужно будет платить в будущем! Переходный период будет длиться 5 лет и в 2020 вам уже придется заплатить государству все, без всяких скидок.
Можно ли что то сделать для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости и соответственно понизить величину своего налога? ДА! Государство согласно с тем, что методики усредненной экспресс оценки специалистами Росреестра любого объекта недвижимости несовершенны и предоставляет любому собственнику возможность уменьшить кадастровую цену его имущества, а следовательно и снизить базу налогообложения. У любого гражданина появился отличный шанс - съэкономить на налогах. А учитывая цены на московскую недвижимость - это весьма и весьма солидные суммы.
Как узнать кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости
Кадастровую цену любого объекта недвижимости вы можете узнать на сайте Росреестра.
Разумеется, чтобы решить нужно ли вам уменьшение кадастровой стоимость недвижимости, тратя на это время и деньги, необходимо знать ее рыночную цену. Самый простой вариант - сравнить цены на похожие объекты в интернете. Но такое сравнение будет недостаточным, т.к.
- очень трудно найти 2 практически одинаковых объекта недвижимости
- увиденные вами цифры не будут рыночной ценой. Это всего лишь сумма, которую владелец хочет получить за свою собственность.
- найденную вами сумму продажи невозможно использовать в дальнейшем, в процедуре снижения кадастровой стоимости.
Для решения вашей ситуации официально и в правовом поле есть только один вариант - заказать оценку объекта недвижимости, обратившись в оценочную компанию. Отчет, который подготовит для вас эксперт-оценщик, будет не только содержать реальную рыночную цену объекта, но и может быть вами использован в дальнейшем, в пакете документов, который необходим для проведения такой процедуры, как снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Более того, этот документ является обязательным при рассмотрении подобных дел в отделениях Росреестрва.
Нужен пересмотр или нет
Далее, каждый собственник должен решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости? Для этого следует посчитать сумму налога на недвижимость, которую он должен заплатить. Расчета должно быть два:
- Сумма налога, который берется с кадастровой цены
- Сумма налога, который получен при использовании рыночной цены
Если полученная величина налога, рассчитанная исходя из рыночной цены, существенно меньше, то вывод однозначен - кадастровую стоимость следует уменьшать!
Случаи, когда возможно уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости
Общие случаи:
- Неверное определение кадастровой стоимости специалистом Росреестра, ее завышение по отношению к рыночной стоимости
- Технические ошибки при расчетах. Например, неверно указанная площадь недвижимости
Для земельных участков возможны отдельные случаи, которые приводят к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- Порча плодородного слоя земли или другие дефекты
- Оформление публичного (безвозмездного) сервитута.
- Пересмотр целевого использования участка
- Другие обстоятельства, влекущие изменения рыночной цены участка земли
В любом случае владельцу потребуется доказать факт неверного определения цены объекта Росреестром, т.е. пройти процедуру уменьшения кадастровой стоимости.
Процедура снижения кадастровой стоимости
Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже. Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение - отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один - идти в суд. При этом частное лицо обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд. Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.
Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.
По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.
Документы, необходимые для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости
Для комиссии Росреестра необходимо подготовить:
- Заявление с мотивированной причиной о пересмотре и снижении кадастровой стоимости. При подаче заявления при себе необходимо иметь удостоверение личности
- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
- Справку о кадастровой стоимости. Последнюю можно получить в филиале ФГБУ "Росреестр".
- Если причина обращения в комиссию - недостоверная информация о недвижимости, то нужен документ, подтверждающий это.
- Если причина обращения в комиссию — расхождение кадастровой и рыночной оценки, то нужно представить отчет об оценке заказанный в независимой оценочной компании. При этом, если рыночная и кадастровая стоимость недвижимости отличаются более чем на 30 %, владельцу потребуется еще и экспертное заключение о том, что отчет оценщика выполнен верно. Для это следует обратиться в СРО, в которую входит выбранная вами оценочная компания. Если вы заказываете отчет у нас, то и заключение СРО мы также вам предоставим.
Для суда необходимо подготовить :
- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
- Документы, подтверждающие иную рыночную цену объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке.
- Решение комиссии Росреестра с мотивированным отказом пересмотра.
- Другие документы (доказательства) при наличии
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Копия искового заявления для ответчика.
Наша оценочная компания имеет значительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. Звоните, мы поможем!